עם זאת, בין אם ישנן ההתלחשויות על איסוף חתימות מוצלח בבניין לביצוע של פינוי-בינוי, בין אם הוצא היתר בניה, ובין אם העבודות בשטח כבר החלו, חשוב להיות מודעים לסוגי המיסוי השונים החלים בשלבים שונים על עסקת מכר בנכס העובר התחדשות עירונית; במקרים רבים, חבויות המס הללו עשויות להיות גבוהות במיוחד, ולא פעם ניתן להימנע מהן על ידי תכנון מס נכון. עם זאת, למרבה הצער אפילו עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל״ן אינם מודעים תמיד לניואנסים הללו, ולכן הרשומה הזאת הכרחית וחשובה, עבור כל אדם השואף למכור נכס בבניין בו מתבצעת או מתוכננת להתבצע התחדשות עירונית.
חוק ההסדרים עבר תיקון משמעותי בנושא מכירת נכסים במהלך פרויקטים של פינוי בינוי. כך, לפני התיקון לחוק ההסדרים, כאשר בעל דירה בבניין בו חל פרויקט של פינוי בינוי או של תמ”א 38/2, הכוללים הריסת הבניין בו יש לו דירה ובנייתו מחדש (תהליך שיכול לקחת מספר שנים), היה מעוניין למכור את דירתו, או יותר נכון את הזכויות לדירתו שנמצאת בתהליך בניה – הייתה חלה עליו חובת תשלום כל המיסים החלים על מכירת דירה.
המשמעות היא שעד להנפקת תעודת איכלוס (טופס 4), הבעלים לא יכול היה לגשת לפטור ממס הזמינים בדרך כלל למכירת דירה. כך נוצרה חוסר יעילות בשוק וקיפחה באופן בלתי הוגן את העוסקים בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ”א 38/2 בהשוואה לבעלי דירות רגילות.
התיקון מתייחס לפער הזה. כעת, בעלי דירות בבניינים שעוברים פרויקט של פינוי פינוי או בפרויקטים של תמ”א 38/2 יכולים למכור את זכויותיהם בדירה העתידית לפני קבלת טופס 4, תוך שהם עדיין נהנים מאותם פטורים ממס שהיו מקבלים לאחר הבנייה.
שינוי זה מתקן את העוול הקודם בכך שהוא מאפשר לבעלים אלו למכור את זכויות הקניין שלהם במהלך תהליך השיקום מבלי להמתין לסיום הפרויקט כדי לגשת להטבות מס. הוא משווה את הטיפול במכירות אלו לאלו של דירות רגילות, ומסיר מכשול משמעותי עבור בעלים המעוניינים למכור במהלך פרויקטים ממושכים של פינוי בינוי.
נחזור שוב לדירה שלנו ברמת גן; נניח כעת שלא מכרנו את הדירה, כי רצינו לחכות עד לאישור התוכנית בוועדה המחוזית. לאחר האישור בוועדה, שווי הנכס בהחלט עולה. במצב הזה, אם תרצו למכור את הנכס שלכם, גם אם תהיו זכאים כאמור לפטור ממס שבח, עדיין תצטרכו לשלם על החלק היחסי של התמורה העודפת כאמור, שהרי הקונה שילם יותר עבור הנכס, בגין הזכויות הנלוות המתקבלות עקב אישור התוכנית בוועדה.
אולם למכירה הזאת עשויה להתלוות חבות מס נוספת: כאשר מבצעים פרויקט של התחדשות עירונית, בעלי הנכסים בבניין חייבים בתשלום של מה שנקרא היטל השבחה; מדובר במס המשולם לוועדה המקומית, בגין אישור תוכנית אשר מעלה את שווי המקרקעין שעליהם נמצא הנכס של המוכר עקב הגדלת זכויות בניה. כאשר מתבצע פרויקט של התחדשות עירונית, לרוב מוסכם בין הדיירים ליזם כי היזם הוא זה שנושא בעלויות של היטל ההשבחה. עם זאת, בדרך כלל הוא מתחייב לשאת בהן רק לאחר הוצאת היתר בנייה. משום כך, כאשר מוכר מחליט למכור את הדירה בטרם הוצא היתר בנייה, חלה עליו החובה לשלם היטל השבחה, והיזם לא יישא בעלות הזאת; מדובר בחבות מס שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן חשוב מאוד להיות מודעים לנקודה הזאת, ולהימנע ככל האפשר ממכירת הנכס בטרם הוצא היתר בניה.
